各银行信贷松绑的“靴子”正加速落地。

     继8日邮储银行和兴业银行率先落地房贷细则后，9日至10日，建行、中行、工行、农行“四大行”相继发布房贷细则，并表示已按新政策执行。“首套房贷首付比例三成、利率下限七折”的表述也出现在有的银行细则中。然而，各家银行均表示，七折利率出现的可能性十分细微。

     七折利率比较悬

     记者对几家银行的细则进行比较发现，对于首套房的认定，多家银行表示，已有一套住房并已结清相应住房贷款，再购房，按首套房政策执行。

     仅建行表述略有不同。按照其总行要求，“对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。”此外，“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。”

     在央行松绑限贷之前，银行执行的房贷政策是“认房又认贷”，即不管名下有没有房子，只要办理过购房贷款，再买房就算是二套房。

     中行昨日发布细则称，首套房最低首付三成，贷款利率下限是基准利率的0.7倍；并表示，该行各地分行实际已于10月1日起执行最新政策。

    “政策上写得很清楚，贷款利率下限是七折，并没有说利率就是七折，现在没有七折，只是基准利率。”南京中山东路某建行网点一位个贷经理说，估计市场上没有哪家银行能给出七折的利率。

      科名不动产市场分析师金鑫说，建行细则刚公布，他们就接到众多咨询电话。“虽然公布细则的银行都称已经在执行新政或者出台细则，但落实到具体操作层面，除了邮储银行外，其他银行还是延续之前的做法。”

      他说，估计还有些流程在走，毕竟政策从总行到省分行再到下一级分行有个过程，没有到执行的层面。按以往正常情况来说，具体细则应该在这几天之内推出。

      细则不细，重在表态

      实际上，从目前出台的细则来看，市场依然认为“不细”。比如，已有两套房再买第三套，前两套贷款已结清的再贷还能算首套房吗？各银行大多没有交待，中行仅称将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有２套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

      仅邮储银行明确，名下有2套及以上住房并已全部结清相应贷款的，再购买普通住宅，贷款最低首付五成，利率不低于基准。

      没有社保或纳税证明的外地人购房贷款如何操作，目前也仅见邮储银行昨日对此做出的补充说明，即：外地人在南京有正常工作且收入证明和流水相匹配的可以贷；外地人在外地工作，必须是正规单位（外地的个体不贷），且要求收入证明和流水相匹配。

      此外，对于所谓的“贷款结清”交待也不明，由于目前不少购房人通过商业贷款与公积金贷款组合的方式买房，因此结清是指商贷结清还是商贷与公积金均结清，各家均无说法。

      在分析人士眼中，这些纷纷出台的细则，更多的意义在于“表态”。金融搜索平台融360信贷专家徐瑾说，对于各地分支行，具体细则如何落地仍不明确，发文“重在表态”，至于各地分行参不参与，得另当别论。比如对于“如何执行及如何才能享受到七折优惠”这一条款就不明确。

      楼市未入“无限”时代

      10日下午，南京雨花台区小行附近“地王盘”恒大华府售楼处，三三两两的看房人在沙盘前听销售人员讲解楼盘的情况，这家楼盘销售的房源全部是大户型，最小户型170平方米，最大的225平方米，在限购与限贷均严控时期不敢贸然入市揽客，不过，眼下，该楼盘却动起来了！

     “我们可谓生而逢时！售楼处在长假期间亮相3天，就有近700组的到访量。”恒大南京公司营销负责人蔡韵告诉记者，该楼盘楼面地价就高达14033元/平方米，精装修房起售单价却定为19666元/平方米，几近亏本。

      她坦言，虽然政策利好不断，提升了销售信心，但由于限贷并没有完全松绑，市场并没有真正进入无限购、无限贷的“无限”时代，加之市场整体供需大局未变，所以当前定价还是趋于务实，房源总价大多为400万至600万元。

      记者了解到，当下的确有不少开发商收紧了此前的优惠，但直接涨价的却微乎其微。不少楼盘放出涨价的消息，多为开发商为加快营销制造的噱头。近期仅见的涨价个案为时隔两年开盘的雨润星雨华府，均价将上涨1000元/平方米。

       值得指出的是，有开发商借机炒作甚至以利好之名假冒热销———

       河西一家楼盘号称国庆长假期间卖出了上亿元的房子，然而记者昨日查询南京网上房地产时发现，这家在8月30日就开盘的房子，迄今仍只认购了33套，其“热销”是典型的假热销，无非是想引导看涨的市场心理预期。

       受放松银贷影响，南京不少二手房卖家也缩减了前期释放的折扣，但是“坐地涨价”现象眼下并不普遍。

       我爱我家市场部总监胡娟涓说，多家银行正式松贷，其实也并未激发市场太多成交欲望。“一般来说，双方签完购房合同后，要再过10－15天才与银行谈贷款合作，现在并不是所有的银行都推出细则了，所以很多人的心态是再等等看，比较一下最终哪家银行的政策更优惠。”

       在徐瑾看来，放开限贷无疑会减少观望、提振成交量，但却不会重演2009年房价暴涨的一幕。“即使首套房认定标准重新定义，银行也未必愿意增加信贷额度，毕竟当前房地产信贷风险陡增，银行的逐利性决定了不可能将有限的额度分出更大一块投入到基本不赚钱的房贷，尤其是首套房贷中。”此外，放松限贷之后，势必会释放出大量的潜在购买力进入楼市，购房者对于房贷的需求将会倍增，在维持当前需求平衡尚有困难的情况下，如果信贷投放量不随之增长，银行将难以满足暴涨的需求。可以想见，届时一“贷”难求、排队等“贷”的景象必将甚于今年年初。