加入收藏设为首页
  025 -84730102
新闻动态
通知公告
公司新闻
业内动态
政策报导

服务热线:
地址:南京市建邺区乐山路190号
座机:025-84730102  前台分机8001
传真:025-83242461
 
业内动态 您所在的位置:网站首页 > 新闻动态 > 业内动态


房市2015年危险信号:购房适龄人口达峰值
 
4月下旬以来,地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施,近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。
  此前的系列观察中,笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度,初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。
  很多人认为对于房地产市场而言,人口结构是一个中长期因素,对短期影响有限。
  但根据笔者在近著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中的详细分析,就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看,人口结构演变又可谓一个危险的信号。
  2012年中国劳动年龄人口过转折点
  与所有商品一样,面对将近十四亿的人口,房地产确实存在很大的需求,那么哪些人才是买房的主力军呢?
  人口结构可以粗略分为老中青少幼,对应到买房这一行为上,少幼和老年人显然不是购房的主体,或者说,劳动年龄人口(15岁~64岁)才是购房的主体。
  2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。
  从绝对数值上看,2011年劳动年龄人口超过10亿,较2010年增长345万人,2012年劳动年龄人口继续增长,但增幅明显放慢,只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。
  过去近四十年的时间里,中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下,国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始,中国的人口结构已经迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.8%
  此外,2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降,比上年减少345万人。
  劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利,劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失,导致中国经济现在与未来需要过一个减速关
  中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受采访时表示,2013年是人口红利消失的转折点,甚至根据最新的人口普查数据,这个转折点2012年已经到来了。
  总而言之,中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点,对于房地产市场而言,购买的主力军规模已经在减小了。
  购房适龄人口2015年达峰值
  分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。
  根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
  从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
  再来看农村的城镇化人口,按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算,2012年起农村只有总量4000~6000万农业劳动力可转移。
  而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型,在2017年前,农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人,2030年下降到只有400万人的水平。
  另外,申银万国研究报告指出,20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降,而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年,年均增速达到10%,而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是,2005~2009年,全国住宅销售面积的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4.6%
  也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。
  总而言之,无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化,还是购房适龄人口的趋势,对于房地产需求而言,都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
  危险的信号:海外案例
  结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求,人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。
  虽然是个中长期影响因素,但一旦缓慢的量变向质变完成转化后,效应将是惊人的。从国际上看,劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。
  远的有,日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有,美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。
  那有没有例外呢?
  根据中信证券全球首席经济学家彭文生的研究,德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫,部分是因为制度安排(包括税收)和传统抑制了对住房的投资性需求。
  但值得一提的是,也正因为没有泡沫的缘故,德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。
  对于中国而言,2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点,2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时,你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗?市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗?
 

网站首页公司概况新闻动态服务范围业绩展示分支加盟招贤纳士公司宣传片联系我们
版权所有:江苏苏地行土地房产评估有限公司(南京众诚土地规划设计咨询有限公司)苏ICP备19040650号-1
电话:025 -84730102 传真:025-83242461 地址:南京市建邺区乐山路190号